Во все времена настоящий бизнес сопровождался операциями, связанными с недвижимостью. Если вы не рыночный торговец, который платит только за место, а действительно бизнесмен, то рано или поздно вы непременно столкнетесь с необходимостью приобретения или аренды помещения и, конечно же, вам придётся его переустраивать.

Неграмотный подход к данной проблеме, а именно перепланировке, скорей всего нарушит ваши планы на скорейшее расширение деятельности предприятия, а упущенные деньги и время поставят в опасную ситуацию, поскольку вы дадите фору своим конкурентам, и никто не даст гарантий, что со временем удастся вернуть всё на круги своя. Поэтому первой необходимость является знание правил, делающих безопасным процесс обживания помещений.

Начало успешной перепланировки - решение о том, что вам нужно именно это помещение и именно в этом здании.

Если вы хотите купить несколько квартир, а затем их объединит, необходимо узнать, в каком году был построен дом. Дом, построенный в конце XIX – начале XX века, скорее всего, имеет по деревянным балкам деревянные перекрытия (за редким исключением начала 30-х годов), предназначенные для соединения противоположных внешних стен дома и разгрузки от провисания межквартирными перегородками, тоже выполненных из деревянных досок и бревен. В таких домах практически везде перекрытия зыбкие и гнилые, следовательно, разрушить безболезненно межквартирные перегородки не получится, из-за чего ваша задумка объединения становится практически невыполнимой. Наиболее подходящие дома для крупной реконструкции, построенные в 30-х - 60-х годах.

1. Правило

   Обязательно нужно выяснить техническое состояние здания, в котором располагается приобретаемое помещение. Помочь вам в этом деле могут специалисты МосжилНиипроекта, а также другие различные организации, проводящие изыскательские работы. Еще изыскательские работы потому необходимы, что при проведении перепланировки категорически запрещается трогать системы, которые отвечают за жизнеобеспечение или прочность конструкций здания: несущие опоры, балки и стены - порой даже опытные специалисты не могут на глаз определить, конструкция несущая или нет. Институту же подобная экспертиза под силу.

   На этапе разработки эскизного проекта перепланировки или дизайн проекта, стоит учитывать, что ни в коем случае не позволяется:

   • трогать системы вентиляции (хозяева тех квартир, в которых был произведен демонтаж вентиляционных коробов, обязаны их восстановить в соответствии с общедомовым планом вентиляции, иначе дело дойдёт до судебных разбирательств);
   • стояки газовых труб замуровывать в стену (по нормам к ним обязан обеспечиваться доступ);
   • кухню переносить в жилую комнату (поскольку этот процесс связан с переносом коммуникаций, а это недопустимо);
   • над жилыми комнатами соседей размещать санузел или обустраивать в кухне ванную комнату (это в случае присоединения 2-х квартир);
   • на лестничных площадках или в этажных коридорах устанавливать дверные блоки.

    

   Подводка гибкими шлангами, замена или переустановка газовых плит должна производиться только с ведома управления Мосгаза, и именно их специалистами.

   Для реконструкции фасада дома необходимо заручиться согласием МОСКОМАРХИТЕКТУРЫ. В здании, которое является памятником архитектуры, кардинально изменить фасад не получится. В остальных же случаях необходимо лишь, чтобы внешний вид вашего офиса (магазина) гармонично сочетался с близлежащими постройками.

   После того как получены разработки проекта и техническое заключение можно заняться их согласованием в государственных органах, а также подачей документации в муниципальную Межведомственную комиссию. В городской Межведомственной комиссии рассматриваются спорные вопросы. Отсюда вытекает и второе правило.

2. Правило

   В обязательном порядке ознакомьтесь с законом № 37 от 29 сентября 1999 года «О порядке переустройства в жилых домах помещений на территории г. Москвы». В этом законе сказано, какие именно документы, с чьими согласованиями следует представить Межведомственной комиссии. Также вам не обойтись без помощи территориальных органов градостроительства и архитектуры (отделы районных архитекторов), газовой технической инспекции, пожарного надзора, санитарно-эпидемиологического надзора, балансодержателя жилищной инспекции. Не забудьте обзавестись соответствующим числом копий технического заключения и проекта.

   Если дом оборудован электросетью с малой мощностью, а это довольно часто встречается в древних домах, поскольку в них сеть не рассчитана на нынешнее количество электроприборов, то следует получить в МКС Мосэнерго разрешение на дополнительную мощность и оформить подключение трёх фазного ввода сети в ваше помещение.

   Проект электроснабжения, который предварительно должен быть рассмотрен в МНИИТЭПе, обычно выполняют только специализированные организации, имеющие лицензию на проведение подобных работ.

   Помимо того, сухой язык закона гласит, что «заявитель и управляющий жилым домом о намечаемых мероприятиях обязаны поставить в известность лиц, которые занимают смежные помещения, и только после согласования с ними оформить акты-соглашения сторон с рассмотрением возможных компенсаций». Проще говоря, это означает, что со всех сторон соседи должны пройти к Дирекции Эксплуатации Зданий или товариществу собственников жилья и в присутствии начальников поставить свои подписи. Самое главное на этом этапе не дожидаться летнего периода, ибо пока «лица, которые занимают смежные помещения» поправляют свое здоровье на берегу морском, вы, в нервном ожидании, скорее всего, заработаете его расстройство. А поскольку временной и денежный факторы взаимосвязаны, то в этом вопросе особо необходимо учитывать финансовый фактор.

3. Правило

   Создайте себе резерв средств или времени (а лучше всего и того, и другого) на случай форс-мажорных обстоятельств, как отпуск соседей или их желание сделать у себя ремонт за ваш счет, а также несговорчивость начальников и т.п.

   И в итоге, если вы успешно прошли Межведомственную комиссию, ответственно отнеситесь к выбору строителей. В первую очередь, у ваших подрядчиков обязана быть лицензия на указанные в проекте перепланировки виды работ. Качественный подбор материалов и конструкций профессионалами значительно улучшит звукоизоляцию, необходимо также учесть подбор инструментов для работы. К примеру, в типовых панельных домах ни в коем случае нельзя использовать отбойный молоток и перфоратор, т.к. их использование приведет к повреждению оставленных перемычек и простенков, а падение огромных кусков бетона непременно повредит примыкающую зону. Следовательно, если у вас появился соблазн обратиться к иностранной рабочей силе - дешево и сердито, подумайте о другой поговорке: скупой платит дважды.

4. Правило

   Доверяйте свои строительные работы лишь профессионалам, которые имеют лицензию на соответствующие виды работ. На самом деле, если вы являетесь крутым бизнесменом, то вряд ли вы сможете себе позволить такую роскошь, как хождение в течение нескольких месяцев по инстанциям. Конечно же, можно поручить это дело подчиненным, но это не всегда ненадежно. Человек, который проходит в первый раз этот сложный путь, обязательно споткнется где-нибудь. Конечно же, вас это не устроит, и вы рискуете потерять неплохого в своем деле сотрудника.

   Может быть, ознакомившись с данной статьёй, вы начнёте полагать, что не располагаете ресурсами как нематериальными, так и материальными для того чтобы зарегистрировать своё переустройство помещения. Стоит всегда помнить, что в случае нанесения ущерба помещениям в здании или имуществу юридических лиц и граждан при переустройстве помещения, выполненном в соответствии с разрешительными документами, ответственность несет орган, который выдал разрешение, в противном случае законом ответственность возлагается на вас. И помимо того регистрация уже произведенных изменений задним числом выйдет значительно дороже. Отсюда и пятое правило.

5. Правило

   Если вы не можете выполнить хотя бы одно из вышеуказанных правил, то вам всего, лишь необходимо обратиться в юридическую компанию. Она возьмётся за оформление всей документации и подберёт подходящих подрядчиков.